Содержание лифтового хозяйства в многоквартирных домах выходит на принципиально новый уровень регулирования. В 2026 году вступают в силу законодательные изменения, кардинально пересматривающие подходы к организации безопасной эксплуатации подъемного оборудования. Принятый Федеральный закон от 29.12.2025 № 564-ФЗ вносит поправки в Жилищный кодекс Российской Федерации и устанавливает единые требования к техническому обслуживанию лифтов и лифтового оборудования на всей территории страны.
Новая редакция Жилищного кодекса четко определяет: эксплуатация в многоквартирном доме возможна исключительно при условии заключения договора на техническое обслуживание лифтов, включающего комплекс работ по поддержанию работоспособности и обеспечению безопасной эксплуатации.
Основополагающими документами, формирующими нормативную базу, остаются Технический регламент Таможенного союза "Безопасность лифтов" (ТР ТС 011/2011) и Правила организации безопасного использования и содержания лифтов, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 1744.
ТР ТС 011/2011 определяет требования к лифтам и устройствам безопасности на всех этапах жизненного цикла от производства до утилизации, устанавливая обязательные нормы для защиты жизни и здоровья граждан, а также предупреждения действий, вводящих в заблуждение пользователей относительно безопасности оборудования.
- Техническое обслуживание трактуется как комплекс операций по поддержанию работоспособности и безопасности лифта при его эксплуатации, что в полной мере согласуется с новыми положениями жилищного законодательства.
- Нововведения 2026 года вносят ясность в вопрос о том, кто именно имеет право обслуживать лифтовое оборудование. Деятельность по техническому обслуживанию и ремонту лифтов в многоквартирных домах могут осуществлять только индивидуальные предприниматели или юридические лица, включенные в федеральный перечень специализированных организаций.
- Формированием и ведением этого перечня, согласно Постановлению Правительства РФ от 28.03.2026 № 329, занимается Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор). Минстрой России, в свою очередь, утверждает типовую форму договора на оказание услуг по техническому обслуживанию и методические указания по расчету размера платы за эти услуги.
Плановое обслуживание лифтов- периодичность и содержание работ
Плановое техническое обслуживание лифтов представляет собой систему регулярных профилактических мероприятий, направленных на предотвращение отказов оборудования и обеспечение его бесперебойной работы. Регламент технического обслуживания предусматривает четыре уровня периодичности: ежемесячное, ежеквартальное, полугодовое и годовое обслуживание. Такой подход позволяет распределить объем работ во времени и обеспечить систематический контроль за состоянием всех узлов и механизмов лифта.
Ежемесячное обслуживание включает проверку состояния цепей безопасности, контроль работы привода дверей, тестирование кнопок вызова, проверку работоспособности тормозного устройства и визуальный осмотр станции управления. Эти операции выполняются с целью оперативного выявления неисправностей, которые могут повлиять на безопасность пассажиров.
Особое внимание уделяется исправности замков дверей шахты автоматических устройств, предназначенных для запирания дверей и предотвращения доступа в шахту при отсутствии кабины на этаже.
При ежеквартальном обслуживании специалисты проводят углубленную диагностику механических узлов: проверяют состояние направляющих кабины и противовеса, контролируют сцепление канатов с тяговыми шкивами, выполняют смазку шарнирных соединений и подшипников. Полугодовое техническое обслуживание дополняет эти работы проверкой ограничителей скорости устройств, предназначенных для приведения в действие механизма ловителей при превышении установленной скорости движения кабины или противовеса.
Ловители, в свою очередь, обеспечивают остановку и удержание кабины на направляющих при аварийных ситуациях.
Ежегодное техническое обслуживание представляет собой наиболее полную проверку всего лифтового оборудования. В рамках годового обслуживания выполняется комплексное тестирование всех систем безопасности, включая проверку работы буферов устройств для ограничения замедления движущейся кабины и противовеса при переходе крайнего рабочего положения.
По результатам ежегодного обслуживания составляется акт технического освидетельствования, который служит основанием для выдачи разрешения на дальнейшую эксплуатацию лифта.
Перечень работ по техническому обслуживанию лифтов
Детальный перечень работ, выполняемых в рамках технического обслуживания лифтов, определяется договором между управляющей организацией и специализированной лифтовой организацией. В соответствии с положениями ТР ТС 011/2011, техническое обслуживание должно включать операции, обеспечивающие поддержание исправности и работоспособности всех элементов лифта, включая устройства безопасности.
В состав работ по техническому обслуживанию входят:
- Визуальный и инструментальный осмотр металлоконструкций кабины, каркаса дверей, направляющих и других несущих элементов на предмет коррозии, деформаций и механических повреждений;
- Проверка и регулировка механизмов открывания и закрывания дверей шахты и кабины, включая контроль синхронности работы створок и усилия их прижима;
- Диагностика тягового органа (канатов, цепей, ремней) с измерением их износа и проверкой натяжения;
- Проверка исправности ловителей, ограничителя скорости, буферов и других устройств безопасности с проведением функциональных испытаний;
- Контроль работы лебедки, редуктора, тормозного устройства и двигателя привода;
- Проверка состояния системы управления лифтом, включая контроллеры, релейные блоки, датчики положения и кнопочные посты;
- Осмотр электрических соединений, кабельных трасс и заземления;
- Смазка трущихся поверхностей механизмов в соответствии с картой смазки;
- Очистка оборудования от пыли, грязи и следов масла;
- Проверка работы устройств диспетчерского контроля и аварийной связи.
Особое внимание уделяется эксплуатационной документации. В соответствии с требованиями ТР ТС 011/2011, паспорт лифта должен содержать сведения об изготовителе, дате изготовления, заводском номере, основных технических характеристиках, устройствах безопасности и назначенном сроке службы. По результатам каждого технического обслуживания в журнале делается запись с указанием даты, перечня выполненных работ, выявленных дефектов и фамилий ответственных специалистов.
В случае обнаружения неисправностей, требующих замены узлов или деталей, специализированная организация обязана уведомить об этом управляющую компанию и владельцев помещений. Сроки устранения мелких неисправностей регламентированы замена мелких деталей должна производиться в течение 24 часов с момента обнаружения дефекта.
Ремонт оборудования, нормативный ресурс которого истек, а также поврежденных узлов и механизмов, осуществляется в соответствии с отдельным договором или в рамках расширенного технического обслуживания.
Законодательная база и регламентирующие документы 2026 года
В 2026 году формируется трехуровневая система нормативного регулирования технического обслуживания лифтов в многоквартирных домах. На верхнем уровне находится Федеральный закон № 564-ФЗ, вносящий изменения в Жилищный кодекс и устанавливающий принципиальные требования к организации обслуживания. Средний уровень представлен подзаконными актами Правительства РФ и ведомственными нормативными документами, определяющими процедурные вопросы.
Базовым техническим регламентом остается ТР ТС 011/2011, устанавливающий требования безопасности на единой таможенной территории Евразийского экономического союза.
Основные законодательные новации 2026 года:
Федеральный закон от 29.12.2025 № 564-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" вступает в силу с 1 сентября 2026 года.
Закон закрепляет обязательность заключения договора на техническое обслуживание лифтов при их наличии в многоквартирном доме, определяет структуру этого договора (включая текущий ремонт и аварийно-диспетчерское обслуживание), устанавливает требования к исполнителям услуг (наличие в федеральном перечне специализированных организаций) и предусматривает раздельное заключение договоров на обслуживание и на ремонт оборудования.
Постановление Правительства РФ от 28.03.2026 № 329 определяет уполномоченные федеральные органы исполнительной власти в сфере технического обслуживания лифтового оборудования. Ростехнадзор наделен полномочиями по формированию и ведению федерального перечня специализированных организаций. Минстрой России утверждает типовую форму договора и методические указания по расчету платы за обслуживание. Постановление также вступает в силу с 1 сентября 2026 года.
ТР ТС 011/2011 "Безопасность лифтов" продолжает действовать в редакции изменений от 29 ноября 2024 года. Технический регламент устанавливает требования к лифтам и устройствам безопасности, включая буферы, ловители, ограничители скорости, замки дверей шахты и гидроаппараты безопасности. Он определяет, что монтаж и ввод лифта в эксплуатацию должны выполняться квалифицированным персоналом с последующим декларированием соответствия на основании собственных доказательств и протоколов испытаний.
Правила организации безопасного использования и содержания лифтов (ПП РФ № 1744) дополняют технический регламент положениями об обязанностях владельцев лифтов и организаций, их обслуживающих, требованиями к проведению осмотров и испытаний, а также порядком действий в аварийных ситуациях.
Новые требования к специализированным лифтовым организациям
С 1 сентября 2026 года допуск к деятельности по техническому обслуживанию лифтов в многоквартирных домах будет осуществляться исключительно через федеральный перечень специализированных организаций, формируемый Ростехнадзором. Основным критерием включения в перечень является наличие квалифицированного персонала и материально-технической базы, подтвержденных в установленном порядке.
Одновременно с этим ведется реестр недобросовестных специализированных организаций, куда включаются компании, срывавшие контракты на обслуживание подъемников.
К деятельности по обслуживанию лифтов не допускаются организации, находящиеся в процедуре банкротства или имеющие налоговые задолженности. Такое требование направлено на обеспечение стабильности и надежности исполнителей работ, поскольку от качества их услуг зависит безопасность тысяч жильцов многоквартирных домов.
Особое внимание в новом законодательстве уделяется срокам заключения договоров. Управляющие организации, товарищества собственников жилья или жилищные кооперативы, а при непосредственном управлении домом собственники помещений, обязаны заключить договор со специализированной лифтовой организацией в течение 90 дней со дня вступления в силу Федерального закона № 564-ФЗ.
В тот же срок должны быть приведены в соответствие с новыми требованиями договоры управления многоквартирными домами и уставы ТСЖ и ЖСК.
Договоры на техническое обслуживание и на ремонт лифтового оборудования заключаются отдельно. Техническое обслуживание включает текущий ремонт и аварийно-диспетчерское обслуживание, а ремонт работы по восстановлению исправности с заменой узлов, чей нормативный ресурс истек или которые получили повреждения. Такое разделение позволяет более прозрачно формировать стоимость услуг и планировать бюджет на содержание лифтового хозяйства.
Сравнительная таблица видов обслуживания лифтового оборудования
| Вид обслуживания | Периодичность | Основные работы | Документальное оформление | Ответственный исполнитель |
|---|---|---|---|---|
| Ежемесячное | 1 раз в месяц | Проверка цепей безопасности, дверей, кнопок вызова, тормозов | Журнал технического обслуживания | Электромеханик по лифтам |
| Ежеквартальное | 1 раз в квартал | Диагностика направляющих, канатов, смазка механизмов | Акт осмотра, журнал ТО | Бригада специалистов |
| Полугодовое | 2 раза в год | Проверка ограничителей скорости, ловителей, буферов | Протокол испытаний | Специализированная организация |
| Годовое | 1 раз в год | Комплексное тестирование всех систем безопасности | Акт технического освидетельствования | Аккредитованная лаборатория |
| Аварийно-диспетчерское | Круглосуточно | Оперативное устранение застреваний, неисправностей | Журнал аварийных вызовов | Диспетчерская служба |
Советы для управляющих организаций и собственников
Для управляющих организаций наступающий переходный период требует оперативного решения ряда организационных задач. Первоочередным шагом становится проверка текущих подрядчиков на предмет их наличия в федеральном перечне специализированных организаций, который будет сформирован Ростехнадзором.
С учетом того, что формирование перечня и типовой формы договора находится в компетенции Правительства РФ, управляющим компаниям рекомендуется отслеживать появление соответствующих нормативных актов и своевременно корректировать договорные отношения.
Расчет размера платы за техническое обслуживание лифтов в 2026 году будет производиться по методическим указаниям Минстроя России, что исключит произвольное ценообразование и обеспечит единообразие подходов в разных регионах. Это важный шаг к прозрачности расходов на содержание общего имущества в многоквартирных домах.
Собственники помещений в многоквартирных домах получают дополнительные инструменты контроля за качеством обслуживания лифтов. Информация о включении обслуживающей организации в федеральный перечень становится обязательным критерием легитимности ее деятельности. В случае заключения прямого договора с собственниками (при непосредственном управлении), они обязаны обеспечить соответствие этого договора требованиям нового законодательства.
В подъездах домов рекомендуется размещать графики плановых технических обслуживаний и ремонтов лифтов, чтобы жильцы могли заранее планировать время поездок и были информированы о состоянии оборудования. В Москве такая практика уже внедрена объявления о предстоящем ремонте размещаются у каждого лифта, принадлежащего городу.
Региональный государственный жилищный надзор теперь будет контролировать соблюдение требований к содержанию лифтов, включая наличие договора на техническое обслуживание. Это означает, что нарушения в этой сфере могут повлечь административные последствия для управляющих организаций.
- 2026 год становится переломным в организации безопасной эксплуатации лифтов в многоквартирных домах. Принятый Федеральный закон № 564-ФЗ, подзаконные акты Правительства РФ и действующие технические регламенты создают единую систему требований, охватывающую все аспекты от состава и периодичности работ до требований к исполнителям и порядка контроля.
- Введение федерального перечня специализированных организаций и утверждение типового договора на обслуживание направлены на повышение качества услуг и устранение недобросовестных участников рынка.
Плановое обслуживание с его четырехуровневой периодичностью обеспечивает системный подход к поддержанию исправности сложного подъемного оборудования, а детальный перечень работ позволяет исключить формальный подход к выполнению регламентов. Соблюдение этих норм ключевое условие безопасности миллионов граждан, ежедневно пользующихся лифтами.
